Quins contractes d'arrendament de local de negoci finalitzen el 31/12/2014?

«Tot i que encara pot quedar algun propietari despistat, és recomanable no esperar a la finalització del termini del contracte»

per Sergi Adán , 3 de maig de 2014 a les 00:01 |
Aquesta informació es va publicar originalment el 3 de maig de 2014 i, per tant, la informació que hi apareix fa referència a la data especificada.
Encara que s’ha escrit molt sobre la finalització dels contractes d’arrendament de local de negoci subjectes a pròrroga legal, ens segueixen arribant consultes referents al règim aplicable als contractes d’arrendament que es van subscriure abans de l’entrada en vigor de la Llei 23/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.

Per tal que els arrendataris i propietaris afectats puguin conèixer en quina situació es troben, i actuar en conseqüència, tractarem de sintetitzar el règim jurídic aplicable als principals supòsits que es poden donar.


Amb l’entrada en vigor del Real Decret-Llei 2/1985, de 30 d’abril, de Mesures de Política Econòmica, el denominat “Decret Boyer”, es va establir que les parts poguessin pactar lliurement la durada dels contractes d’arrendament, sense restar subjectes al règim de pròrroga legal obligatòria vigent fins aleshores, encara que es deixava oberta la possibilitat de pactar voluntàriament una pròrroga indefinida, sempre que s’especifiqués expressament al contracte.  

El dia 1 de gener del 1995, va entrar en vigor l’actual Llei d’Arrendaments Urbans, definint a les seves disposicions transitòries 1a i 3a el règim jurídic aplicable als contractes d’arrendament de local de negoci  ja existents en aquella data, i que podríem resumir de la següent manera:


Contractes d’arrendament de local de negoci anteriors al 9 de maig de 1985

-Si l’arrendatari és persona física, el contracte s’extingeix per la seva jubilació o mort.

Si el cònjuge de l’arrendatari continua amb posterioritat la seva activitat al local arrendat, pot subrogar-se al contracte d’arrendament, extingint-se el contracte amb la jubilació o mort del cònjuge subrogat, sempre que no s’haguessin produït anteriorment dues subrogacions per defunció respecte del mateix contracte, d’acord amb la regulació de l’antiga Llei d’Arrendaments Urbans de 1964.

En defecte de cònjuge supervivent, o en cas que aquest s’hagués subrogat, en jubilar-se o morir, pot subrogar-se novament en el contracte un descendent de l’arrendatari que continuï amb l’activitat desenvolupada al local, sempre que no s’hagués produït anteriorment una subrogació per defunció respecte del mateix contracte d’acord amb la regulació de l’antiga Llei d’Arrendaments Urbans de 1964. En qualsevol cas, la durada del contracte després d’aquesta segona subrogació finalitzarà quan es compleixin  vint anys des de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 , és a dir, el 31 de desembre de 2014.

Per una altra banda, l’arrendatari del local a data 1 de gener de 1995 i el seu cònjuge, si s’hi ha subrogat, podran traspassar el local de negoci mitjançant escriptura pública,  complint la resta de requisits exigits per la Llei d’Arrendaments Urbans del 1964. En aquest cas, la durada del contracte després del traspàs serà de deu anys a comptar des de la seva realització, o pel nombre d’anys que quedin des del moment en que es realitzi el traspàs fins al  31 de desembre de 2014. En aquest aspecte, la Disposició Addicional Tercera de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 no ens aclareix què passa si el termini mínim de deu anys des de la formalització del traspàs supera la data del 31 de desembre de 2014, o si seria possible el traspàs d’aquests contractes amb posterioritat al 31 de desembre de 2014. Tot sembla indicar que serà un tema conflictiu que acabaran decidint els Tribunals.

La Sentència de l’Audiència Provincial de Pontevedra de 3 Juliol de 2012 va interpretar que si l’arrendatari que ho era a data 1 de gener de 1995 realitza un traspàs del contracte abans del 31 de desembre de 2014, l’arrendament tindrà una durada mínima de 10 anys, fins i tot si aquesta durada mínima finalitzés després de l’1 de gener del 2015. 
 
Quan el traspàs s’hagués efectuat entre l’1 de gener de 1985 i el 31 de desembre de 1994, la durada del contracte després del traspàs finalitzarà quan es compleixin 25 anys des de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 , és a dir, el 31 de desembre de 2019.

-Si l’arrendatari és persona jurídica

Els arrendaments de locals la superfície dels quals sigui inferior a 2.500 metres quadrats, en els que es dugui a terme activitats comercials compreses en la divisió 6 de la tarifa de l’impost sobre activitats econòmiques, s’extingiran en vint anys des de l’entrada en vigor, és a dir el 31 de desembre de 2014.

Si l’activitat duta a terme al local arrendat no és comercial, la data de finalització està subjecta a un escalat en funció de la tarifa de l’IAE de l’any 1994, però en el millor dels casos finalitzarà també el 31 de desembre de 2014.

Contractes d’arrendament de local de negoci formalitzats desprès del 9 de maig de 1985 i abans de l’1 de gener de 1995

Aquests contractes ja no estan subjectes a cap pròrroga legal, podent pactar les parts els termini que decideixin de mutu acord.

El Tribunal Suprem, en una Sentència de 17 de novembre de 2011, estableix la temporalitat dels contractes d’arrendament con un element essencial dels mateixos, i determina que  fins i tot en el cas que s’hagués pactat expressament  la durada indefinida del contracte, aquest finalitzaria el 31 de desembre de 2014.

Què passa després de la data de finalització del contracte?

Un cop arribada la data de finalització establerta legalment pel contracte d’arrendament de local de negoci, el propietari del mateix té dret a requerir a l’arrendatari per donar per finalitzat el contracte i deixar el local lliure. Si no fa aquest requeriment, i l’arrendatari segueix amb l’ús de la finca més de 15 dies des de la finalització del termini esmentat, el contracte es prorrogarà pels mateixos períodes pels quals està pactat el pagament de la renta. Així, per exemple, un contracte on s’estableix el pagament mensual de la renda, quedaria prorrogat per mesos consecutius, fins que el propietari comuniqués a l’arrendatari la seva voluntat en contra.    

Pel cas que el propietari del local, com és previsible, comuniqui a l’arrendatari la finalització del contracte en els termes que hem vist, l’arrendatari té reconeguts dos importants drets, que són incompatibles i alternatius entre sí:

A)    Dret a una indemnització equivalent a 18 mensualitats de la renda vigent en el moment de l’extinció de l’arrendament quan abans del transcurs de l’any des de la seva extinció qualsevol persona comenci a exercir en el local la mateixa activitat o una activitat afí a la que aquell exercia.

B)    Dret preferent per continuar en el local arrendat si l’arrendador pretén fer un nou contracte amb un arrendatari diferent abans que hagi transcorregut un any a comptar des de l’extinció legal de l’arrendament. Per fer efectiu aquest dret, el propietari estarà obligat a notificar a l’arrendatari el seu propòsit de fer un nou contracte d’arrendament, la renda oferta, les condicions del contracte i el nom i dades de contacte del nou arrendatari. L’antic arrendatari podrà exercitar el seu dret preferent a continuar al local si en el termini de 30 dies naturals des de la notificació de l’arrendador signa el contracte en les mateixes condicions que constaven a la notificació.

Amb independència d’aquests drets, si arribada la data de la finalització del contracte establerta legalment no s’ha arribat a cap acord amb el propietari, l’arrendatari estarà obligat a deixar lliure el local, i si no ho fa podria ser obligat judicialment mitjançant un procediment de desnonament.

Si durant l’any posterior a la notificació de finalització del contracte per part del propietari no s’exerceix cap activitat igual o afí, o no es formalitza cap nou contracte d’arrendament, l’arrendatari perdrà qualsevol dels drets esmentats sobre el local arrendat.

Tot i que és possible que encara quedi algun propietari despistat, és recomanable no esperar a la finalització del termini de durada del contracte establert legalment, per veure quina és la seva reacció, sinó més aviat al contrari, avançar en la negociació tot el possible per tal de planificar el futur del negoci establert al local, doncs en moltes ocasions és més rendible per l’arrendatari la negociació de les condicions d’un nou contracte d’arrendament que no pas un trasllat precipitat del negoci.

I des del punt de vista del propietari, abans de prendre una decisió, caldrà analitzar quines són les condicions actuals del mercat d’arrendament a la zona on està ubicat el local, i sobretot valorar l’estabilitat del negoci de l’arrendatari i la puntualitat que ha tingut en el pagament de les rendes.

 

Participació