tribuna oberta

Regular el preu dels lloguers és una mala idea

«Les ciutats que han augmentat l'oferta i flexibilitzat la planificació urbanística, com Tòquio i Houston, ofereixen major accés al lloguer a menor preu»

per Alexànder Golovín , 7 de setembre de 2020 a les 17:55 |
Aquesta informació es va publicar originalment el 7 de setembre de 2020 i, per tant, la informació que hi apareix fa referència a la data especificada.
El proper dimecres 9 de setembre és possible que el Parlament de Catalunya aprovi la Proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge, projecte impulsat pel "Sindicat" de "Llogateres", que demana la regulació dels preus del lloguer. La proposició no compta amb l'aval del Consell de Garanties Estatutàries, que considera que no té encaix estatutari o constitucional, ni amb el de l'Autoritat Catalana de la Competència (ACCO), que ha insistit en les potencials conseqüències negatives en el mercat del lloguer residencial.

És evident que l'escalada de preus és un problema social de gran magnitud, especialment a la ciutat de Barcelona, on el preu mitjà del lloguer va patir un increment del 33,8% entre el 2013 i el 2019 segons dades de l'Observatori Metropolità Habitatge de Barcelona. En conseqüència, millorar l'accés a l'habitatge ha esdevingut una prioritat en el debat legislatiu. Tanmateix, el control de preus no serà la mesura que ho aconseguirà.


La dita diu que l'infern és empedrat de bones intencions, i que per tant hem d'analitzar com d'òptimes són les polítiques públiques en funció dels resultats que aquestes provoquen i no de les seves intencions inicials. Existeix un ampli consens en la literatura econòmica sobre els efectes negatius de la regulació dels preus del lloguer: pressiona a l'alça els preus, discrimina els llogaters de renda baixa, dificulta el procés d'establiment de les persones migrades, afavoreix la segregació espacial i l'aparició d'economia submergida, empobreix el manteniment dels immobles, disminueix la mobilitat laboral i – el més rellevant – redueix l'oferta de lloguer (Arnott, 1995; Clay & Smith, 2009; Sturtevant, 2018)

Els exemples són abundants. A Estocolm, on l'ajuntament controla els preus de facto, el temps mitjà de permanència en una llista d'espera per accedir a un immoble de lloguer és de 8 anys (OCDE, 2017). A San Francisco, la regulació va provocar una reducció de l'oferta del 15% (Diamond, Qian & McQuade, 2019). A Berlín, segons dades del portal ImmoScout24, a causa del recent règim de contenció de rendes, l'oferta de pisos de lloguer construïts abans de 2014 (als quals afecta el control de preus) ha caigut un 50%, mentre que l'oferta de pisos construïts després de 2014 (no afectats per la regulació) ha incrementat un 25%.


L'estat espanyol també pot presumir d'experiència en aquest sentit. Fou ni més ni menys que Franco qui, el 1964, va congelar el preu dels lloguers amb la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). Abans d'aquesta decisió el 50% de les famílies a Barcelona vivien del lloguer. Vint anys després, només el 20%. Davant el constant i repetit historial de fracassos que suposa la regulació del preu del lloguer, cal retornar la pregunta als impulsors de la mesura: existeix cap país on la regulació de preus hagi obtingut els resultats esperats? Les dades no poden ser més clares. En paraules del mateix Paul Krugman, poc sospitós de neoliberal, «la regulació de lloguers es troba entre les qüestions més ben enteses de tota economia i una de les menys controvertides. Tots els llibres de text de primer curs parlen dels efectes adversos coneguts del control de preus».

Per altra banda, atribuir l'augment de preus al nombre de pisos buits és fal·laç – a Barcelona només n'hi ha un 1,22% (cens de l'Ajuntament de Barcelona) – i responsabilitzar el turisme és esbiaixat – els habitatges d'ús turístic només són responsables d'un 4% de l'augment de preus (Segú, 2019). Ens trobem per tant davant d'un problema d'oferta i demanda: no hi ha prou pisos per tots aquells que volen viure a la ciutat.


Quan el teu objectiu és equilibrar l'oferta i la demanada d'habitatge, tens dues opcions. O bé reduir la demanda existent a través d'impedir les noves migracions a la ciutat i prioritzar "els de casa" – una mesura que emocionaria Donald Trump–, o bé augmentar l'oferta d'habitatge perquè aquell qui vulgui viure a Barcelona pugui fer-ho. Això implica, com detalla el recent informe de l'Institut Ostrom, restablir la llibertat contractual, vetllar per la seguretat jurídica, garantir l'eficàcia del sistema judicial i sobretot, facilitar la construcció d'habitatge de lloguer, tant com públic com privat. Les ciutats que han augmentat l'oferta i flexibilitzat la planificació urbanística, com Tòquio i Houston, ofereixen major accés al lloguer a menor preu. A Europa, Viena compta amb un extens parc públic de lloguer social i un dinàmic mercat privat, que construeix 8700 apartaments anualment.

Com bé deia Assar Lindbeck, economista suec i guru de la socialdemocràcia escandinava, «limitar el preu dels lloguers és, a banda de bombardejar-la, la mesura més eficient a curt termini per a destruir una ciutat». Per què és, doncs, una mesura tan popular? Per una banda, els propietaris veuen en la construcció de més habitatges un perill per al preu dels seus immobles. Per l'altra, la regulació no té cost pressupostari – com afirmava una diputada de la CUP la setmana passada, té "cost 0", a diferència d'ampliar el parc de lloguer. Així doncs, reclamen rigi-inseguretat (mercats rígids i poc lloguer social) en lloc de flexi-seguretat (mercats lliures, major oferta pública). Les conseqüències són ben conegudes. Estaran a l'altura els nostres representants o prevaldran les propostes insubstancials i la retòrica fàcil?

 

Mostra el teu compromís amb NacióDigital.
Fes-te subscriptor per només 59,90€ a l'any, perquè és el moment de fer pinya.

Fes-te subscriptor

 

Alexànder Golovín
Director de Programes de l’Institut Ostrom i ponent d’estudis polítics de l’Ateneu Barcelonès
@andersivera
25/02/2021

El (sorprenent) setge d’Ada Colau a les llars compartides

07/09/2020

Regular el preu dels lloguers és una mala idea

13/05/2020

Per què l’impost de successions és injust?

28/04/2020

Sobre nacions, nacionalismes i l’estat-nació

Participació