Va funcionar la regulació dels lloguers? Els consensos i desacords en tots els estudis publicats

La limitació dels preus dels lloguers, des de l'aprovació de la norma al Parlament el setembre de 2020 fins que el Tribunal Constitucional la va anul·lar el març de 2022, ha estat una de les mesures més ambicioses de la Generalitat per garantir el dret a l'habitatge. I la seva possible implantació arreu de l'Estat enfronta PSOE i Podem a la Moncloa. Ara bé, va funcionar realment? Aquesta regulació no és nova i els estudis sobre l'impacte a les ciutats i països on s'havia implantat -a cada lloc amb una concreció diferent- no són concloents. Què diuen les anàlisis sobre l'experiència catalana?

Un estudi presentat la setmana passada apadrinat per la UPF no n'era massa benevolent. Malgrat admetre que la llei hauria abaixat un 5% els preus, assenyalava que també hauria reduït un 15% l'oferta de pisos, cosa que hauria pogut ser un problema a llarg termini. Mitjans i opinadors s'hi van aferrar per desacreditar la mesura, però el cert és que no és la primera anàlisi acadèmica que se'n feia, i amb conclusions ben divergents. Amb l'afegit que aquest era un document sorgit d'una càtedra de la UPF i l'Associació de Promotors i Constructors de Catalunya, una entitat amb interessos ben diàfans contra la regulació dels lloguers. Per oferir tots els punts de vista, Nació repassa els cinc estudis publicats fins ara, els quals coincideixen en la reducció dels preus durant l'aplicació de la llei però divergeixen en els seus possibles efectes secundaris negatius.

 

Estudi 1: reducció dels preus un 6% i no cau l'oferta

"Efectiveness and supply effects of high-coverance rent control policies", de Jordi Jofre-Monseny (UB), Rodrigo Martínez-Mazza (Universitat d'Uppsala) i Mariona Segú (Universitat de Cergy-Pontoise), publicat per l'Institut d'Economia de Barcelona (febrer de 2022).

Contingut: Com la resta d'estudis, aquest fonamenta l'anàlisi en una comparativa en l'evolució dels preus i el nombre de contractes firmats entre els municipis on s'aplica la regulació del lloguer i aquells on no -del primer grup, però, se n'exclou Barcelona, una ciutat amb dinàmica pròpia-. Les seves conclusions són les més positives vers la mesura, ja que conclouen que va aconseguir reduir els lloguers un 6% allà on es va aplicar (uns 42 euros mensuals) i, a més, mantenint-s'hi el nivell de nous contractes, cosa que indicaria que no va reduir-ne l'oferta.

Fortaleses: Per verificar que la variació es devia a la llei i no a efectes conjunturals com la pandèmia i a com ha impactat aquesta a cada lloc, els autors van aplicar nombroses proves afegides. En concret, van repetir els càlculs tenint en compte l'evolució per municipis de l'atur, la contractació laboral, els ERTO, els canvis i la densitat de població, la distància respecte Barcelona, el nivell d'ingressos o els canvis de residència. També tenint en compte només localitats de mides determinades, excloent municipis turístics o seleccionant municipis similars del grup dels que tenen lloguer regulat i del que no. Les conclusions es mantenien robustes en tots els casos.

Debilitats: La principal problemàtica de l'estudi és que usa dades globals dels preus mitjans per municipis, ja que els analistes no disposen de les dades individuals de cada contracte firmat amb les característiques de cada pis. Això els impedeix tenir en compte que hi ha habitatges exclosos de la regulació (a partir de 150 metres quadrats) o analitzar possibles efectes com un canvi en la tipologia dels habitatges llogats o variacions micro més enllà de les tendències municipals globals. Igualment, en ser el primer estudi publicat, només aborden l'impacte fins al 2021 i no qüestionen els motius pels quals una mesura d'aquesta magnitud només aconsegueix reduir un 6% els preus i, en alguns trimestres, fins i tot aquests pugen quan teòricament no haurien de poder fer-ho.

 

Estudi 2: cau l'oferta i els pisos barats s'encareixen

"The effect of scond generation rent controls: new evidence from Catalonia", de Joan Monràs (UPF) i José García-Montalvo (UPF), publicat per la Barcelona School of Economics (abril de 2022)

Contingut: Poc després del primer estudi, se'n publica un altre que sí que analitza l'impacte de la llei a partir de dades individuals dels contractes firmats abans i després d'implementar-se i les conclusions no són tan positives. Admet que la norma hauria reduït un 5% el preu dels pisos allà on es regulaven, però apunta que l'oferta hauria caigut un 15%, ja que és el percentatge de reducció de nous contractes en comparació amb el dels municipis lliures. A més, apunta que la disminució del preu es deuria, en part, a que serien els pisos més cars aquells que es deixarien de posar en lloguer, mentre que els més barats seguirien encarint-se, convergint tots ells cap a una cost a l'entorn del límit fixat legalment.

Fortaleses: L'ús de dades individualitzades de cada contracte firmat permet filar més prim en relació a les característiques del mercat de lloguer, identificant aquests canvis pel que fa a l'oferta. Fins i tot permet als autors analitzar les variacions de preu en aquells pisos llogats més d'un cop en el període d'estudi (de 2016 a 2021). Per tot això, poden explicar el motiu pel qual l'impacte de la mesura és tan limitat: el nivell d'incompliment és molt elevat, ja que el 74% d'habitatges que es llogaven per damunt del límit abans que aquest s'apliqués, mantenien el preu excessiu un cop la llei va estar vigent.

Debilitats: A diferència del primer estudi, aquest no verifica el resultat tenint en compte altres dades conjunturals per donar robustesa a les conclusions. Aquest descens tan acusat dels contractes, a més, no apareix a cap altre estudi, ja que emergeix d'una metodologia particular. I tampoc no se'n fa una lectura crítica. On van aquests pisos? L'estudi afirma que "desapareixen del mercat", però per fer-ne què? Els autors disposen de dades no només de l'inici dels contractes, sinó també de les finalitzacions, però aquestes aparentment no s'usen. Podria ser que es firmin menys contractes precisament perquè els que hi ha duren més pel fet que no se n'apugen els preus? Aquesta hipòtesi no s'aborda.

 

Estudi 3: no es frena l'oferta, però sí la construcció de pisos

"Lessons from an aborted second-generation rent control in Catalonia", de Konstantin A. Kholodilin (Institut Alemany d'Investigació Econòmica), Fernando A. López (Universitat Politècnica de Cartagena), David Rey Blanco (Idealista) i Pelayo Gonzalez Arbués (Idealista), publicat per l'Institut Alemany d'Investigació Econòmica (juliol de 2022)

Contingut: El tercer estudi es caracteritza perquè, en lloc d'usar dades de contractes de lloguer recollits a l'Incasòl, es basa en les ofertes de pisos del portal Idealista entre 2017 i 2022. Tant de venda com de lloguer. Segons conclou, l'aplicació de la llei va fer abaixar el preu als municipis regulats entre un 6% i un 7%, però també als no regulats fins a un màxim del 4%. Assenyala que la quantitat d'ofertes podria haver-se limitat, però admet que els resultats no són significatius. I pel que fa a la venda, no troba que el preu variï, però sí que augmenten les ofertes als municipis afectats. Afegeix també dades de construcció d'immobles extretes del Ministeri de Transports i assenyala que les noves obres cauen a Catalunya un 6% mentre a la resta de l'Estat augmenten un 12% i, a Madrid, un 13%.

Fortaleses: Les dades dels anuncis d'Idealista són molt detallades, cosa que permet als autors reforçar els seus càlculs tenint en compte moltes variables com la mida, el número de pis o si hi ha ascensor o aire condicionat, així com la distància respecte el centre de Barcelona o la costa. Igualment, fa l'exercici de comparar l'evolució de preus en municipis veïns regulats i no regulats, amb característiques similars dels pisos, i conclou que, fent-ho així, la variació no és apreciable. L'accés més actualitzat a les dades també li permet detectar ja un augment fort del cost tant del lloguer com de la compra un cop s'anul·la la lleu.

Debilitats: Malgrat el detall i la rapidesa en la recepció, les dades d'un portal immobiliari no són un reflex fidel del conjunt del mercat. Un mer exercici de comparar els preus notificats per Idealista amb els registrats a Incasòl evidencia grans diferències, cosa que no el fa una bona font d'anàlisi. Igualment, els autors posen molt d'èmfasi en l'impacte en la nova obra, assegurant que "a mitjà i llarg termini, la manca de construcció pot fins i tot agreujar l'escassetat d'habitatge", però les dades sobre això són molt parcials. No és que no se'n disposin d'individuals, sinó és que ni tan sols n'hi ha de municipals i només es té accés a dades provincials i amb gran variabilitat interna -a Tarragona cau un 33,5% i, a Girona, augmenta un 37,5%-, cosa que dificulta treure conclusions gaire robustes sobre la tendència real i les seves causes.
 

Estudi 4: baixen els preus i se sumen llogaters

"Impacte de la Llei 11/2020 en el mercat de lloguer a la demarcació de Barcelona", de Jordi Bosch i Joffre López, publicat per l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (OHB) (juliol de 2022)

Contingut: Com el segon estudi, l'elaborat per l'OHB també es basa en dades individuals del registre de fiances de l'Incasòl, en aquest cas només de la demarcació de Barcelona. Conclou que la llei va fer caure els preus del lloguer un 7% el primer mes, mentre pujava un 4,1% als municipis no regulats i, tot i que van tornar a augmentar des de la primavera del 2021, es mantenien clarament per sota allà on estan limitats. Com Monràs i Montalvo, detecta que els pisos més barats s'encareixen mentre que són els més cars els que redueixen preu, però discrepa en l'evolució de contractes, que veu similar als municipis afectats i als que no -i a Barcelona augmentant més-. De fet, el nombre de llogaters fins i tot augmenta un 6% a Barcelona, un 3,8% als municipis regulats i un 3,3% als lliures, si bé això admet que es podria deure a dinàmiques de la pandèmia.

Fortaleses: L'accés a les dades individuals, permet als autors comparar millor les dinàmiques d'habitatges de similar característiques. Busca més robustesa als resultats també excloent contractes amb preus molt elevats i nous contractes a llogaters anteriors (que acostumen a ser més assequibles) i refent càlculs comparant dades de municipis regulats i no regulats similars entre si en funció de dos paquets de característiques diferents. Les conclusions són sempre les mateixes.

Debilitats: La principal mancança és que només inclou dades de la demarcació de Barcelona, deixant fora com hauria impactat la norma al conjunt del país. Igualment, recull evolucions precedents només fins al 2019 i no més enllà, per determinar millor variacions en les dinàmiques, i no té en compte tants elements externs com anteriors estudis per verificar que no impactessin també en l'evolució dels preus. A més, l'Incasòl no havia rebut encara tots els contractes firmats durant la duració de la llei ni tampoc es va poder analitzar l'efecte de la seva anul·lació. És per això que l'OHB prometia una actualització dels càlculs un cop es disposés d'aquesta informació.
 

Estudi 5: ratificació de la caiguda de l'oferta, però amb llacunes

"La limitación de precions de los alquileres: evidencia científica y empírica en el caso catalán (II)", de Josep Maria Raya (UPF), publicat per la càtedra APCE-UPF (gener de 2023)

Contingut: Malgrat que fins ara hagi estat el més mediàtic de tots, en realitat aquest no és un nou estudi com a tal, sinó que es tracta d'un article que recull els tres primers estudis sobre la qüestió i els analitza críticament, replicant-ne alguns dels càlculs i comentant-ne les conclusions i febleses. En relació amb el primer estudi, n'assenyala la limitació de treballar amb dades agregades municipals, però afegeix que, fent-ho així, els lloguers caurien entre un 1,9% i un 3,3% i el nombre de contractes, entre un 3,6% i un 4,3%. Quant a l'estudi amb dades d'Idealista, apunta que no són un reflex perfecte del mercat de lloguer, ni tan sols dels preus que s'acaben pagant per aquells habitatges que s'hi anuncien. En canvi, dona per bons els càlculs de Monràs i Montalvo a mesura que es redueix l'oferta i els pisos més barats segueixen encarint-se i, amb això, desacredita la regulació dels lloguers.

Fortaleses: Es tracta d'un interessant recull en forma d'anàlisi d'altres anàlisis fets fins llavors, amb l'esforç afegit de replicar els càlculs del primer dels estudis, però també amb un nou exercici de dissecció de les dades individuals dels anuncis a Tecnocasa. Amb això, replica algunes de les informacions que apuntaven que, segons alguns portals immobiliaris, els lloguers a Madrid haurien caigut més que a Barcelona tot i que només estaven regulats a la capital catalana. Raya apunta que, si s'exclouen els pisos exempts (de més de 150 metres quadrats), els preus en realitat sí que cauen més a Barcelona.

Debilitats: Tot l'article està encarat a donar per bo l'estudi més crític amb la llei, sense qüestionar-lo ni replicar-lo. Si bé és cert que, a diferència dels altres dos analitzats, és aquell que usa les dades més adequades, les individuals d'Incasòl, l'autor ignora l'informe de l'OHB, que també beu de la mateixa font amb conclusions ben diferents. De fet, Raya mateix no detecta una caiguda de l'oferta tan destacada com Monràs i Montalvo quan replica el primer dels estudis. I tampoc no rebat perquè ha de ser dolent la firma de menys contractes, si això significa que els lloguers s'allarguen -l'OHB, de fet, detecta un augment del nombre de llogaters-. Així mateix, malgrat ser un article molt recent, no entra a avaluar l'impacte de l'anul·lació de la llei, moment a partir del qual es van disparar els preus.