30
de juliol
del
2017
Actualitzat
el
31
de juliol
a la
13:33h
Si passeja un diumenge al matí per la Gran Via de Barcelona i la troba tallada i amb grues pel mig, és probable que hi estiguin instal·lant un dels apartaments de luxe de La Casa por el Tejado. L'empresa, amb segell barceloní, la va crear fa cinc anys l'arquitecte Joan Artés i des de llavors ha crescut com l'escuma. Es van adonar que a Barcelona hi havia, com a mínim, 2.800 finques amb edificabilitat romanent que podien ser remuntades, és a dir, s'hi podien fer pisos de més per dalt.
La normativa municipal permet construir edificis d'una planta baixa i cinc més, i en el cas dels passatges més amples (com el Passeig de Gràcia o la Diagonal) es poden bastir fins a sis. A partir d'aquí, es va posar mans a l'obra: va contractar un equip comercial que localitzés tots aquests edificis amb capacitat de créixer, personal tècnic que estudiés cas a cas si el projecte era viable (de vegades, aspectes com la profunditat del bloc impedeixen l'expansió) i va començar a fer la mateixa proposta a tots els presidents de comunitat i administradors de la finca que es trobava: volia comprar-los el dret de vol.
El dret de vol és el dret a edificar noves plantes a un edifici. L'estratègia per aconseguir-ho és seductora: l'empresa se'n fa càrrec de construir els nous apartaments –dels quals en serà propietària–, s'ocupa de rehabilitar tot l'edifici –que, normalment, té millores pendents de fer– i dona una quantitat econòmica a cada veí a canvi. Els diners rebuts fluctuen en funció del coeficient de cada pis. La quantitat que desemborsa La Casa por el Tejado a la comunitat depèn de molts factors. D'un costat, la rehabilitació que fan de l'edifici, que de vegades és integral i molt costosa. No és el mateix haver de pintar només la façana o uns patis que posar un ascensor. D'altra banda, l'empresa també té en compte les plantes que podrà construir, que van des d'una fins a tres. A més plantes, més apartaments per vendre i més benefici a repartir.
“És un negoci més beneficiós pels veïns que per l’empresa”
Ernest Danés ha comprat fa pocs mesos un àtic prefabricat a la Rambla de Catalunya. Tot just s’acaba de jubilar i, després de tota una vida a Sant Andreu de Llavaneres, volia viure al centre de Barcelona. De seguida va començar a buscar àtics als carrers més cèntrics, però cap li feia el pes: d’obra nova no n’hi havia i la resta requeria una reforma profunda que l’encarien molt. Al final, va optar per una casa prefabricada i, tot i els dubtes inicials, no se’n penedeix: “Els materials són de primera qualitat i he tingut l’apartament acabat en un temps rècord”, detalla a NacióDigital. Només un expert s’adonaria que no és una casa construïda a l’estil tradicional, diu.
Encara més content està Floreal Fernández, el president de la comunitat de veïns on s'acaba d'instal·lar Danés. Recorda que la finca vivia una situació caòtica fins fa poc per uns desguassos trencats que impedien obrir les finestres per la pudor. Per arreglar-ho, s'havia de trencar tot el vestíbul. Una obra caríssima, d'uns 200.000 euros, que la meitat dels veïns no podia pagar. La llista d'obres a fer era llarga (esquerdes a la façana, una barana a punt de caure...) i ell ho vivia amb estrès: "Jo vaig dir que si no fèiem l'obra, no volia ser el president d'una comunitat on qualsevol dia algú pot tenir un accident".
Fa uns mesos van trobar la solució. Els administradors de la finca van trucar i van explicar que La Casa por el Tejado se'n podia fer càrrec de l'obra a canvi de construir dues noves plantes. Els veïns ho van veure clar i van donar el vistiplau en una junta, per unanimitat, tal com obliga la llei. Al final, el llistat d'obres a fer va créixer (va enfilar gairebé els 400.000 euros) i, per si fos poc, durant les obres tot es va complicar. L'Ajuntament deia que la façana del darrere s'havia de tirar a terra però, com els pisos no podien quedar al descobert, finalment l'empresa va construir una de nova un metre més enllà. El resultat: tots els pisos van guanyar una nova terrassa de 10 m². Això també va encarir el preu de les obres, que van superar el mig milió d'euros.
Dret de superfície: la solució pels que volen conservar la titularitat
Oscar Artés és el director d'operacions de La Casa por el Tejado. Artés detalla a NacióDigital que els propietaris de comerços acostumen a tenir menys dubtes que els veïns a l'hora d'acceptar el tracte. "Els agrada saber que el seu coeficient de despeses de comunitat baixarà", diu Artés. A banda, algunes finques es revaloren un cop acaba la reforma integral. Artés recorda el cas d'una finca a la plaça Letamendi que havia quedat en un estat pèssim després d'haver estat ocupada. Els pisos tenien forats a les parets i fins i tot s'havia fet foc dins les cases. Després de la reforma, Artés assegura que els habitatges van veure augmentat el seu valor en un 20%.
La venda del dret a vol és una bona solució per les comunitats de veïns, que aconsegueixen uns diners extra, s'estalvien haver de pagar reformes i veuen com la seva casa es revaloritza. En canvi, quan la titularitat de tot l'edifici és d'una sola persona o empresa, la cosa canvia. De vegades, no volen vendre el dret a vol perquè, si algun dia volen posar en venda l'edifici, s'han de posar d'acord amb La Casa por el Tejado per negociar la transacció. Per aquests casos, l'empresa té dues solucions: el dret a superfície i la venda directa dels apartaments. El dret a superfície és la cessió de l'explotació d'aquests nous apartaments però durant un període limitat, de 35 anys en molts casos. Passat aquest temps, els pisos tornen a mans del propietari de l'edifici. Una altra opció és la compra dels apartaments directament a l'empresa filial Mothership, la branca que s'encarrega de la creació i instal·lació dels pisos industrialitzats. Tenen dos tallers, un a Cornellà de Llobregat i l'altre a Gavà. Artés explica que treballen amb els millors materials, que arriben ja tallats i llestos per ser assemblats. Prefereixen parlar de "construcció industrialitzada" en comptes de prefabricada, i remarquen que tenen "certificació energètica A".
Quan tenen l'apartament enllestit, tallen el tràfic un diumenge al matí i l'instal·len en unes hores. Després, encara queda feina per fer, sobretot la de "connectar aquest nou apartament modern amb un edifici centenari", explica Artés, en referència als subministraments. Per cada encàrrec, triguen entre 10 i 12 setmanes, però han arribat a acabar un projecte en només dos mesos.
Era un encàrrec especial, el de l'Escola Europa de Sant Cugat del Vallès. La direcció necessitava 27 noves habitacions dobles, annexades al col·legi, però no es podien permetre el luxe de tancar l'escola per fer obres. Dijous de la setmana passada, es va materialitzar la petició: una grua va pujar 16 mòduls, que feien 1.000 m² en total. A partir de setembre, els alumnes hi podran viure a les seves habitacions, que compten cadascuna d'elles amb un bany privat.
Marca Barcelona, seus a tota Europa i sense competència
La Casa por el Tejado té la seva seu a Barcelona, on van néixer, però ha obert despatxos a altres ciutats de l'Estat, com Madrid, Sevilla, Pamplona i Donosti, i a França, Itàlia, Suècia i Bèlgica. Tenen uns 40 treballadors i no tenen cap competidor directe, és a dir, cap empresa que s'encarregui de tot el procés, des de la part tècnica i comercial, a la de creació i instal·lació dels apartaments.
A Barcelona, han construït 36 nous habitatges en 10 finques diferents, dels quals 17 són àtics, els més cotitzats. Això són 3.542 m² construïts, una xifra que no s'atura perquè ara tenen 10 finques més en execució. Totes són a Barcelona, excepte una a Navarra i una altra al País Basc. En total, construiran 35 nous habitatges, amb 15 àtics i 3.805 m². Això significa que aviat hauran doblat el seu volum de negoci.
Segons les dades de l’Ajuntament, el 2015 es van donar 18 permisos d’obra per instal·lar cases prefabricades, que van permetre construir 65 apartaments nous. El 2016, es van donar 13 permisos, que van instal·lar 42 pisos. Aquest any, de moment només han acabat dues obres, amb 10 apartaments més, tot i que n'hi ha d’altres en procés de construcció.
La majoria de les seves obres s'ubiquen a l'Eixample (Plaça Letamendi, carrer Girona, Passeig de Sant Joan, o carrer Aragó). Fins ara, el seu client era majoritàriament local, però fa poc han vist com canviava la tendència i sumaven més compradors estrangers. Els compren sobretot per quedar-s'hi a viure i no com a inversió, assegura Artés, que sap perfectament que la nova normativa de l'ajuntament no permet donar-li un ús turístic als apartaments. Tot i això, algunes veus critiquen el seu negoci, però l'empresa defensa que, vist que és "insostenible" construir més, l'única alternativa és mirar al cel.
Per la seva banda, l’Ajuntament de Barcelona veu l’empresa amb bons ulls. Fonts del consistori valoren “positivament els projectes privats que fan una aposta per la rehabilitació d’edificis, la millora de serveis i la dinamització dels terrats” sempre que compleixin els criteris exigits. L’ajuntament creu que cal diferenciar aquest projecte de “les remuntes impulsades durant l’època del porciolisme, que es van autoritzar sense tenir en compte els criteris arquitectònics i les característiques constructives de les finques”.
La normativa municipal permet construir edificis d'una planta baixa i cinc més, i en el cas dels passatges més amples (com el Passeig de Gràcia o la Diagonal) es poden bastir fins a sis. A partir d'aquí, es va posar mans a l'obra: va contractar un equip comercial que localitzés tots aquests edificis amb capacitat de créixer, personal tècnic que estudiés cas a cas si el projecte era viable (de vegades, aspectes com la profunditat del bloc impedeixen l'expansió) i va començar a fer la mateixa proposta a tots els presidents de comunitat i administradors de la finca que es trobava: volia comprar-los el dret de vol.
Els apartaments es construeixen en tres mesos com a molt Foto: Cedida
El dret de vol és el dret a edificar noves plantes a un edifici. L'estratègia per aconseguir-ho és seductora: l'empresa se'n fa càrrec de construir els nous apartaments –dels quals en serà propietària–, s'ocupa de rehabilitar tot l'edifici –que, normalment, té millores pendents de fer– i dona una quantitat econòmica a cada veí a canvi. Els diners rebuts fluctuen en funció del coeficient de cada pis. La quantitat que desemborsa La Casa por el Tejado a la comunitat depèn de molts factors. D'un costat, la rehabilitació que fan de l'edifici, que de vegades és integral i molt costosa. No és el mateix haver de pintar només la façana o uns patis que posar un ascensor. D'altra banda, l'empresa també té en compte les plantes que podrà construir, que van des d'una fins a tres. A més plantes, més apartaments per vendre i més benefici a repartir.
“És un negoci més beneficiós pels veïns que per l’empresa”
Ernest Danés ha comprat fa pocs mesos un àtic prefabricat a la Rambla de Catalunya. Tot just s’acaba de jubilar i, després de tota una vida a Sant Andreu de Llavaneres, volia viure al centre de Barcelona. De seguida va començar a buscar àtics als carrers més cèntrics, però cap li feia el pes: d’obra nova no n’hi havia i la resta requeria una reforma profunda que l’encarien molt. Al final, va optar per una casa prefabricada i, tot i els dubtes inicials, no se’n penedeix: “Els materials són de primera qualitat i he tingut l’apartament acabat en un temps rècord”, detalla a NacióDigital. Només un expert s’adonaria que no és una casa construïda a l’estil tradicional, diu.
Encara més content està Floreal Fernández, el president de la comunitat de veïns on s'acaba d'instal·lar Danés. Recorda que la finca vivia una situació caòtica fins fa poc per uns desguassos trencats que impedien obrir les finestres per la pudor. Per arreglar-ho, s'havia de trencar tot el vestíbul. Una obra caríssima, d'uns 200.000 euros, que la meitat dels veïns no podia pagar. La llista d'obres a fer era llarga (esquerdes a la façana, una barana a punt de caure...) i ell ho vivia amb estrès: "Jo vaig dir que si no fèiem l'obra, no volia ser el president d'una comunitat on qualsevol dia algú pot tenir un accident".
Primer módulo de #construcciónindustrializada colocado en GV553 #mothership y #lacasaporeltejadopic.twitter.com/QuB33SDmXe
— LaCasaporelTejado (@joanartesBCN) 23 de julio de 2017
Fa uns mesos van trobar la solució. Els administradors de la finca van trucar i van explicar que La Casa por el Tejado se'n podia fer càrrec de l'obra a canvi de construir dues noves plantes. Els veïns ho van veure clar i van donar el vistiplau en una junta, per unanimitat, tal com obliga la llei. Al final, el llistat d'obres a fer va créixer (va enfilar gairebé els 400.000 euros) i, per si fos poc, durant les obres tot es va complicar. L'Ajuntament deia que la façana del darrere s'havia de tirar a terra però, com els pisos no podien quedar al descobert, finalment l'empresa va construir una de nova un metre més enllà. El resultat: tots els pisos van guanyar una nova terrassa de 10 m². Això també va encarir el preu de les obres, que van superar el mig milió d'euros.
A banda de guanyar 10 m², els propietaris han rebut 30.000 euros per pisA banda de les reformes, que han fet que cada pis es revalori notablement, els pisos també han guanyat espai. El metre quadrat a la zona de Plaça Catalunya, segons Idealista, és de 4.229 euros, que multiplicat per 10 fan 42.290 euros. A més, els veïns han percebut cadascú 30.000 euros. Per tot això, el president de la comunitat explica que "ha estat un tracte molt positiu per nosaltres, el que em pregunto jo és si realment ho ha estat per l'empresa".
Dret de superfície: la solució pels que volen conservar la titularitat
Oscar Artés és el director d'operacions de La Casa por el Tejado. Artés detalla a NacióDigital que els propietaris de comerços acostumen a tenir menys dubtes que els veïns a l'hora d'acceptar el tracte. "Els agrada saber que el seu coeficient de despeses de comunitat baixarà", diu Artés. A banda, algunes finques es revaloren un cop acaba la reforma integral. Artés recorda el cas d'una finca a la plaça Letamendi que havia quedat en un estat pèssim després d'haver estat ocupada. Els pisos tenien forats a les parets i fins i tot s'havia fet foc dins les cases. Després de la reforma, Artés assegura que els habitatges van veure augmentat el seu valor en un 20%.
Un dels apartaments de La Casa por el Tejado, abans de ser instal·lat amb la grua Foto: Cedida
La venda del dret a vol és una bona solució per les comunitats de veïns, que aconsegueixen uns diners extra, s'estalvien haver de pagar reformes i veuen com la seva casa es revaloritza. En canvi, quan la titularitat de tot l'edifici és d'una sola persona o empresa, la cosa canvia. De vegades, no volen vendre el dret a vol perquè, si algun dia volen posar en venda l'edifici, s'han de posar d'acord amb La Casa por el Tejado per negociar la transacció. Per aquests casos, l'empresa té dues solucions: el dret a superfície i la venda directa dels apartaments. El dret a superfície és la cessió de l'explotació d'aquests nous apartaments però durant un període limitat, de 35 anys en molts casos. Passat aquest temps, els pisos tornen a mans del propietari de l'edifici.
Quan tenen l'apartament enllestit, tallen el tràfic un diumenge al matí i l'instal·len en unes hores. Després, encara queda feina per fer, sobretot la de "connectar aquest nou apartament modern amb un edifici centenari", explica Artés, en referència als subministraments. Per cada encàrrec, triguen entre 10 i 12 setmanes, però han arribat a acabar un projecte en només dos mesos.
Les habitacions que es van construir per l'Escola Europa de Sant Cugat del Vallès
Era un encàrrec especial, el de l'Escola Europa de Sant Cugat del Vallès. La direcció necessitava 27 noves habitacions dobles, annexades al col·legi, però no es podien permetre el luxe de tancar l'escola per fer obres. Dijous de la setmana passada, es va materialitzar la petició: una grua va pujar 16 mòduls, que feien 1.000 m² en total. A partir de setembre, els alumnes hi podran viure a les seves habitacions, que compten cadascuna d'elles amb un bany privat.
Marca Barcelona, seus a tota Europa i sense competència
La Casa por el Tejado té la seva seu a Barcelona, on van néixer, però ha obert despatxos a altres ciutats de l'Estat, com Madrid, Sevilla, Pamplona i Donosti, i a França, Itàlia, Suècia i Bèlgica. Tenen uns 40 treballadors i no tenen cap competidor directe, és a dir, cap empresa que s'encarregui de tot el procés, des de la part tècnica i comercial, a la de creació i instal·lació dels apartaments.
A Barcelona, han construït 36 nous habitatges en 10 finques diferents, dels quals 17 són àtics, els més cotitzats. Això són 3.542 m² construïts, una xifra que no s'atura perquè ara tenen 10 finques més en execució. Totes són a Barcelona, excepte una a Navarra i una altra al País Basc. En total, construiran 35 nous habitatges, amb 15 àtics i 3.805 m². Això significa que aviat hauran doblat el seu volum de negoci.
Segons les dades de l’Ajuntament, el 2015 es van donar 18 permisos d’obra per instal·lar cases prefabricades, que van permetre construir 65 apartaments nous. El 2016, es van donar 13 permisos, que van instal·lar 42 pisos. Aquest any, de moment només han acabat dues obres, amb 10 apartaments més, tot i que n'hi ha d’altres en procés de construcció.
Interior d'un dels apartaments de La Casa por el Tejado
La majoria de les seves obres s'ubiquen a l'Eixample (Plaça Letamendi, carrer Girona, Passeig de Sant Joan, o carrer Aragó). Fins ara, el seu client era majoritàriament local, però fa poc han vist com canviava la tendència i sumaven més compradors estrangers. Els compren sobretot per quedar-s'hi a viure i no com a inversió, assegura Artés, que sap perfectament que la nova normativa de l'ajuntament no permet donar-li un ús turístic als apartaments. Tot i això, algunes veus critiquen el seu negoci, però l'empresa defensa que, vist que és "insostenible" construir més, l'única alternativa és mirar al cel.
Per la seva banda, l’Ajuntament de Barcelona veu l’empresa amb bons ulls. Fonts del consistori valoren “positivament els projectes privats que fan una aposta per la rehabilitació d’edificis, la millora de serveis i la dinamització dels terrats” sempre que compleixin els criteris exigits. L’ajuntament creu que cal diferenciar aquest projecte de “les remuntes impulsades durant l’època del porciolisme, que es van autoritzar sense tenir en compte els criteris arquitectònics i les característiques constructives de les finques”.