«Clàusules abusives»: les set trampes legals dels arrendaments

Llogar un pis és cada cop més difícil. Coincideixen els experts en afirmar que hi ha massa demanda per a tant poca oferta. Per això, les barreres per aconseguir-ne un augmenten, i no es limiten només a l'increment de preus.

NacióDigital ha demanat a l’advocat i membre de la secció de dret civil del Col·legi d’Advocacia de Barcelona, Alejandro Fuentes-Lojo Rius, i a la directora de l’Observatori DESC, Irene Escorihuela, que ens expliquin quines són les queixes més habituals dels llogaters i quines són les trampes legals sobre la Llei 4/2013 d’arrendament urbans que els propietaris inclouen en els contractes per treure’n més benefici.

D’entrada, tots dos coincideixen que la modificació de la normativa que el govern espanyol va motivar el 2013 no ha fet més que perjudicar l’arrendatari. "És més que evident que el nou text legal beneficia la gran banca, que volia desprendre’s dels tòxics immobiliaris que havia anat acumulant.

En canvi, ha perjudicat enormement els inquilins", reconeix Fuentes-Lojo. Com també recorda Escorihuela, el termini obligatori de lloguer ha passat de cinc a tres anys més un any de pròrroga o, si el propietari vol vendre’s el pis, no ha d’esperar fins que acabi el contracte, sinó que ho pot fer sempre que avisi amb un mes d’antelació.

Més enllà dels desavantatges que ocasiona la llei, la major part d’aquests excessos apareixen a les anomenades "clàusules abusives" del contracte. Per aquest motiu, Fuentes-Lojo recomana que l’inquilí demani sempre assessorament legal. "No tenim prou cultura legal i això ens podria estalviar molts diners. Si quan se’ns acaba el contracte, el propietari ens vol fer pagar uns desperfectes d’ús que no ens corresponen, com ara unes persianes deteriorades d’origen, pot ser que els tràmits judicials siguin molt més cars que allò que reclamem no pagar", argumenta. Recorda, a més, que la major part de litigis no es resolen fins passats com a mínim nou mesos, mentre que la llei ha agilitzat els desnonaments. L’altra via possible perquè l’inquilí reclami és un arbitratge de consum, però només se celebra en cas que ambdues parts vulguin.

1. Que l’inquilí hagi de pagar els desperfectes i el propietari retingui el dipòsit. Així ho constata Escorihuela i és el cas de Joan, al qual el propietari, en finalitzar el contracte, li exigia pagar els desperfectes del parquet a causa de l’ús i ho justificava per una clàusula abusiva del contracte. Per aquest motiu, li retenia una part del dipòsit de garantia. L’import pujava a més de 3.500 euros i, finalment, en Joan va decidir que presentaria una demanda judicial. Quan l’arrendador ho va saber, no li va tornar a reclamar la quantitat. De fet, tal com explica l’advocat, la llei deixa molt clar que és el propietari qui s’ha de fer càrrec de tots els desperfectes de desgast de l’habitatge, com ara la pintura a les parets, el terra o les instal·lacions elèctriques, de gas o aigua. “Hi ha molts judicis sobre la caldera de gas, en què el jutge sovint conclou que, si la caldera està en mal estat i cal canviar-la, és una despesa que ha d’assumir l’arrendador, mentre que el manteniment i les revisions corren a càrrec de l’arrendatari”, explica. Per això, és tan important que en el contracte quedi ben detallat en quin estat es troba el pis d’entrada.

2. Que el contracte inclogui uns increments fixos anuals més enllà de l’IPC. La llei només contempla la possibilitat que la renda augmenti en relació amb índexs com el de l’IPC. “És força habitual que el propietari valori l’habitatge per un preu, però apliqui una gran rebaixa el primer any i una més baixa el segon any. El tercer any l’inquilí hauria de pagar el preu final. El que declaren a Hisenda tant el propietari com l’inquilí serà des del principi aquest preu final. Aquesta mena d’increments són il·legals”, explica l’advocat. També és força habitual que, mentre que el preu s’apuja quan incrementa l’IPC, el propietari no l’abaixi quan l’índex disminueix. En tal cas, l’inquilí haurà d’exigir la rebaixa.

3. Que s’esgotin els contractes i no es renovin o que es dupliqui el preu. Mentre no hagin passat els tres anys de contracte, el propietari no pot modificar el preu de l’habitatge més enllà dels augments o disminucions de l’IPC. Fuentes-Lojo adverteix que cap clàusula hauria d’obligar a revisar les condicions del lloguer abans que finalitzi el contracte. Si es vol fer una revisió, hauria de ser de forma pactada, però no dins del contracte. Després dels tres anys, encara hi ha un any més de pròrroga. Un cop ha transcorregut aquest període, caldrà fer un contracte nou. És en aquest punt on molts inquilins es queixen que el preu creix de forma exponencial. La llei, però, ho permet. “Estem detectant casos en què s’està fins i tot doblant o triplicant el preu de l’anterior contracte”, denuncia Escorihuela.
 
4. Que s’exigeixi un dipòsit de garantia excessiu, més enllà del mes de fiança. “La llei fixa que la fiança ha de ser d'un mes, però no fixa un màxim en el dipòsit de garantia que el propietari pot exigir per llogar, cosa que està provocant que es demani fins a mig any de mensualitats”, relata Escorihuela. En un moment “d’alta morositat”, reconeix també l’advocat, els propietaris estan emparats per la llei i poden exigir-ho sense problema. "S'està intentant fer una tria selectiva segons criteris econòmics per accedir a un lloguer i s'està deixant molta gent fora", afirma alhora Escorihuela. Per això, reclama que es reguli. Així li va ocórrer a uns amics de l'Esther, que ha desistit de trobar un lloguer amb la seva parella i viu ara en un pis que una amiga els ha deixat mentre ella és fora del país. "Els meus amics vivien en un pis diminut a prop de la Ciutadella per 740 euros. El propietari, en vèncer el primer contracte, els va anunciar que els apujava el lloguer a 950 euros. Més de 200 euros de cop! No podien pagar-ho i els van fer fora", es lamenta.

5. Que el llogater no pugui revisar el contracte abans dels sis primers mesos. Tal com recorda Fuentes-Lojo, tant el codi civil com el codi de consumidors estableixen que l’arrendatari té sis mesos per posar a provar el pis i revisar el contracte si hi ha desperfectes d’origen que vol fer constar. El propietari no es pot negar a revisar el contracte si no han passat encara aquests sis mesos, i tampoc pot figurar cap clàusula en el contracte que obligui a l’arrendatari a no reclamar-ho.

6. Que el propietari obligui l’inquilí a pagar una assegurança. Així mateix, explica Fuentes-Lojo que la normativa no contempla què cal fer en cas que el propietari obligui l’inquilí a assumir una assegurança. Per això, molts arrendadors ho exigeixen per tancar un pacte. També poden reclamar altres condicions a l’arrendatari, com ara nòmines o un aval del banc que demostrin que es tenen els ingressos suficients per pagar els primers mesos de lloguer. Després de mesos de cerca desesperada, l'Esther se sent exclosa del mercat de lloguer perquè és freelance i perquè "ja no s'accepten ni avals". "Les parelles que es presentaven a les ofertes sumaven més diners mensuals que nosaltres, ens ensenyaven pisos amb més gent, havíem d'anar a les visites amb tots els documents econòmics impresos (nòmines, contracte, declaració de la renda, etc.) o, de vegades, et demanaven fins i tot una carta de presentació", relata. 

7. Que el lloguer consti com a temporal, malgrat que és habitual. Tal com explica Fuentes-Lojo, els llogaters es poden trobar amb el cas que l’arrendador vulgui fer passar l’arrendament per un contracte temporal, gairebé com a segona residència, de manera que el propietari pot decidir amb més freqüència si no renova el lloguer a l’inquilí. En cas que sigui així, el llogater ha d’exigir un contracte de tres anys, més un any de pròrroga, tal com marca la llei.