15
d'octubre
del
2020
Actualitzat
a les
9:24h
L'auditor de comptes Ferran Busquet, del despatx Busquet Economistes Auditors Estudi Jurídic, respon les qüestions que es poden plantejar en aquest àmbit.
Aquest mes de setembre ha entrat en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció en els contractes d'arrendament d'habitatge. L'objectiu és la moderació d'aquestes rendes i la protecció del dret a l'habitatge.
Ferran Busquet ens respon les qüestions que es poden plantejar propietaris i arrendataris a l'hora de signar un contracte d'arrendament d'habitatge:
1.- En quins casos es regula el preu del lloguer?
La Llei regula el preu del lloguer de l'habitatge sempre que aquesta correspongui a la residència habitual de l'arrendatari, i estigui situada en una zona geogràfica en la qual es considera que el mercat d'habitatge està tensat.
La qualificació d'àrea amb mercat d'habitatge tens vindrà donada per l'Administració segons s'estableix en la pròpia Llei, que inicialment conté una llista de 60 municipis que tenen aquesta consideració, entre ells Manresa, Olesa de Montserrat, Barcelona, etc.
Queden fora de l'aplicació de la Llei els arrendaments anteriors a l'1 de gener de 1995, els arrendaments d'habitatges de protecció oficial, els habitatges de xarxes públiques d'habitatge social, els de caràcter assistencial i els habitatges segons condicions d'arrendament de lloguer social obligatori.
2.- Com es determina el preu del lloguer?
El preu del lloguer no podrà sobrepassar el preu de referència de lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, ni tampoc la renda consignada en el darrer contracte de lloguer del propi habitatge, si es va llogar en els cinc anys anteriors a l'entrada en vigor de la llei.
El preu de referència serà el resultant d'aplicar a la superfície útil de l'habitatge arrendat l'índex de referència de preus, expressat en euros per metre quadrat, que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge de la Generalitat. Aquest import podrà variar com a màxim en un 5%, sempre que es donin en l'habitatge al menys tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, habitatge moblat, calefacció / refrigeració, zona comunitària d'ús compartit com jardí o terrassa, piscina comunitària o equipaments anàlegs, servei de consergeria, o vistes especials.
3.- Es pot ajustar el preu en el cas que l'habitatge sigui nou o s'hagin fet obres de millora?
Als habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys, no els és d'aplicació aquesta llei i, durant els 5 anys posteriors a l'obtenció del certificat final d'obra, la renda pactada es podrà ajustar al marge superior de l'índex de referència de preus de lloguer publicat per la Generalitat, excepte en el cas que s'hagin obtingut subvencions públiques per a l'execució de les obres.
En cas que s'hagin realitzat obres de millora (no tenen aquesta consideració les obres de manteniment conservació i reparacions) l'arrendador podrà incrementar la renda en base al capital invertit en la millora, un cop transcorregut el termini legal de durada del contracte.
4.- Es poden repercutir les despeses generals i serveis individuals?
Sí, segons el previst en la Llei d'Arrendaments Urbans, les parts poden pactar l'assumpció per part de l'arrendatari de les despeses generals i dels serveis individuals. No hi ha canvis en aquest sentit.
5.- Com afecta la nova Llei els contractes vigents?
Els contractes d'arrendament signats abans de l'entrada en vigor d'aquesta Llei seguiran regint-se per la legislació anterior. Ara bé, en cas de novació del contracte amb posterioritat de la declaració de la zona com a mercat d'habitatge tens, sempre que suposi una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s'aplicarà el que estableix la nova llei.
Aquest mes de setembre ha entrat en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció en els contractes d'arrendament d'habitatge. L'objectiu és la moderació d'aquestes rendes i la protecció del dret a l'habitatge.
Ferran Busquet ens respon les qüestions que es poden plantejar propietaris i arrendataris a l'hora de signar un contracte d'arrendament d'habitatge:
1.- En quins casos es regula el preu del lloguer?
La Llei regula el preu del lloguer de l'habitatge sempre que aquesta correspongui a la residència habitual de l'arrendatari, i estigui situada en una zona geogràfica en la qual es considera que el mercat d'habitatge està tensat.
La qualificació d'àrea amb mercat d'habitatge tens vindrà donada per l'Administració segons s'estableix en la pròpia Llei, que inicialment conté una llista de 60 municipis que tenen aquesta consideració, entre ells Manresa, Olesa de Montserrat, Barcelona, etc.
Queden fora de l'aplicació de la Llei els arrendaments anteriors a l'1 de gener de 1995, els arrendaments d'habitatges de protecció oficial, els habitatges de xarxes públiques d'habitatge social, els de caràcter assistencial i els habitatges segons condicions d'arrendament de lloguer social obligatori.
2.- Com es determina el preu del lloguer?
El preu del lloguer no podrà sobrepassar el preu de referència de lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, ni tampoc la renda consignada en el darrer contracte de lloguer del propi habitatge, si es va llogar en els cinc anys anteriors a l'entrada en vigor de la llei.
El preu de referència serà el resultant d'aplicar a la superfície útil de l'habitatge arrendat l'índex de referència de preus, expressat en euros per metre quadrat, que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge de la Generalitat. Aquest import podrà variar com a màxim en un 5%, sempre que es donin en l'habitatge al menys tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, habitatge moblat, calefacció / refrigeració, zona comunitària d'ús compartit com jardí o terrassa, piscina comunitària o equipaments anàlegs, servei de consergeria, o vistes especials.
3.- Es pot ajustar el preu en el cas que l'habitatge sigui nou o s'hagin fet obres de millora?
Als habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys, no els és d'aplicació aquesta llei i, durant els 5 anys posteriors a l'obtenció del certificat final d'obra, la renda pactada es podrà ajustar al marge superior de l'índex de referència de preus de lloguer publicat per la Generalitat, excepte en el cas que s'hagin obtingut subvencions públiques per a l'execució de les obres.
En cas que s'hagin realitzat obres de millora (no tenen aquesta consideració les obres de manteniment conservació i reparacions) l'arrendador podrà incrementar la renda en base al capital invertit en la millora, un cop transcorregut el termini legal de durada del contracte.
4.- Es poden repercutir les despeses generals i serveis individuals?
Sí, segons el previst en la Llei d'Arrendaments Urbans, les parts poden pactar l'assumpció per part de l'arrendatari de les despeses generals i dels serveis individuals. No hi ha canvis en aquest sentit.
5.- Com afecta la nova Llei els contractes vigents?
Els contractes d'arrendament signats abans de l'entrada en vigor d'aquesta Llei seguiran regint-se per la legislació anterior. Ara bé, en cas de novació del contracte amb posterioritat de la declaració de la zona com a mercat d'habitatge tens, sempre que suposi una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s'aplicarà el que estableix la nova llei.