20
de maig
del
2016
Actualitzat
el
04
de juliol
a les
12:26h
Una clàusula sòl és aquella que estableix un tipus mínim d’interès a pagar en les quotes de la hipoteca, encara que els interessos ordinaris que s'hagin acordat amb l'entitat financera estiguin per sota. La majoria d'hipoteques que se subscriuen tenen un tipus d'interès que es fixa en funció d'un tipus de referència. El més habitual és l’EURIBOR, més un diferencial que varia en funció de l'entitat.
[Llaves: Aquesta clàusula la podem trobar barrejada amb d’altres clàusules de la nostra escriptura d’hipoteca, i generalment, al costat d’una clàusula sostre] Així, es coneix com a sòl de la hipoteca aquell que fixa un percentatge mínim encara que l'interès sorgit de la suma de la Euríbor i el diferencial sigui inferior. Des de la publicació de la Sentència 241/2013 del TS, Sala Civil, de 9 de maig, es va obrir la possibilitat de declarar l’abusivitat de les clàusules sòl.
Com puc saber si la meva hipoteca té una clàusula sòl?
En la majoria d’ocasions aquesta clàusula la podem trobar, no sense certa dificultat, barrejada amb d’altres clàusules de la nostra escriptura d’hipoteca, i generalment, al costat d’una clàusula sostre. Així, a l’hora de signar el crèdit hipotecari, el banc ens imposa un tipus d’interès mínim i un tipus màxim. El tipus mínim sol variar entre el 3% i el 5% i el màxim entre el 15% i el 19%.
Així, quan toca fer revisió –sol ser anual o semestral- de la nostra hipoteca, per molt que l’índex de revisió –sol ser euríbor més un percentatge- estigui sota mínims, el banc ens aplicarà sí o sí, aquell tipus mínim. Per posar un exemple, si a la nostra hipoteca tinguéssim clàusula sòl del 4% i ens toqués fer la revisió ara el tipus d’interès que hauríem de pagar seria aquell 4%. En canvi, de no existir aquella clàusula, el tipus que ens tocaria pagar, tenint en compte que l’euríbor actualment està per sota de zero, seria en qualsevol cas inferior a un 1%.
Són il·legals les clàusules sòl?
En principi no són il·legals. El Tribunal Suprem, en sentència dictada en el mes de maig de 2013, va obligar a BBVA, NGC Banc i Cajamar a eliminar dels contractes hipotecaris aquelles clàusules sòl que no fossin transparents. És a dir, només considerava que havien d'anul·lar les que fossin opaques, les que no informen degudament al client o puguin portar a confusió i estableix supòsits específics per fer la correcta valoració.
Quan considera el Tribunal Suprem que la clàusula és opaca?
La citada sentència del Tribunal Suprem considera com a causa de nul·litat sis supòsits.
El primer, que la hipoteca tingués "aparença d'un contracte de préstec a interès variable" quan el client no sempre es beneficia d'una rebaixa del preu del diner.
En segon lloc, "la manca d'informació suficient que es tracta d'un element definitori" del contracte.
En tercer lloc, "l'aparença que el sòl o tipus mínim té com a contraprestació imprescindible la fixació d'un sostre o tipus màxim".
En quart lloc, "la seva ubicació entre una aclaparadora quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que dilueixen l'atenció del consumidor en el cas de les utilitzades pel BBVA".
En cinquè lloc, "l'absència de simulacions d'escenaris diversos" que reflecteixin com afecten al client diferents comportaments de l'euríbor.
I finalment, la "inexistència d'advertència prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la mateixa entitat".
Com pot afectar-nos la decisió del Suprem si tenim una clàusula sòl en la nostra hipoteca?
[Llaves: Podem reclamar judicialment per tal que aquesta clàusula sigui declarada nul.la i se’ns retornin les quantitats que el banc ens ha cobrat de més] Les tres entitats afectades per aquella sentència, BBVA, Novagalicia i Cajamar, en principi, han anul·lat totes les clàusules sòl amb efecte des del 9 de maig, amb la qual cosa si la nostra hipoteca és amb alguna d'elles, l'efecte de la nul·litat ens hauria d’haver estat comunicat. A més se’ns hauria d’haver retornat el que el banc ens ha cobrat de més per la clàusula.
En el cas que hipoteca ha estat signada amb una altra entitat, depèn de cada banc. Hi ha entitats que ja les estan anul·lant, si bé ens consta que hi ha d’altres, com per exemple, Banco Popular o Banc de Sabadell que encara les continuen aplicant.
Per tant, si la nostra hipoteca té establerta una clàusula sòl podrem reclamar judicialment per tal que aquesta clàusula sigui declarada nul.la i se’ns retornin les quantitats que el banc ens ha cobrat de més per l’aplicació d’aquella clàusula. La majoria dels tribunals estan declarant la nul·litat de les clàusules sòl en la majoria dels casos. L'anul·lació de les clàusules comporta una devolució retroactiva del tot el que ens han cobrat de més per aplicació de la clàusula sòl?
En principi la sentència del Suprem que hem comentat no és retroactiva, només obliga a deixar d'aplicar les clàusules sòl des del 9 de maig de 2013. Ara bé, cada cop amb més freqüència els jutjats de primera instància i les audiències provincials estan declarant la nul·litat de les clàusules sòl i estan obligant a les entitats bancàries a retornar la totalitat del que s’ha cobrat indegudament pel banc des de l’inici de la hipoteca.
Recentment, la Comissió Europea ha emès un informe que tomba la sentència del Tribunal Suprem. Aquest informe demana que es reintegrin totes les quantitats cobrades en aplicació de les clàusules sòl. La Comissió considera que no és possible que els tribunals moderin la devolució del que s’ha pagat de més pel consumidor, ja que si una clàusula sòl és declarada nul.la, no ha tingut mai efectes i, per tant, caldrà retornar la totalitat del que s’ha cobrat de més.
Per tant, si tenim clàusula sòl, podrem reclamar tot el que hem pagat de més des del començament de la nostra hipoteca.
César J. Béjar Egido
Advocat en exercici del Col·legi de l’Advocacia de Lleida, és membre del despatx col·lectiu Simeó Miquel Advocats Associats, on forma part de l’Àrea Privada en l’especialitat de dret dels consumidors, immobiliari, hipotecari i dret de l’esport. Ha estat delegat d’Unió de Consumidors a Lleida, àrbitre de consum de la Generalitat de Catalunya i àrbitre de la Junta Local de Consum de l’Ajuntament de Lleida. També està d’alta al torn d’ofici i participa en diverses comissions col·legials i associacions professionals. Col·labora habitualment en tertúlies i articles per mitjans de comunicació locals.
[Llaves: Aquesta clàusula la podem trobar barrejada amb d’altres clàusules de la nostra escriptura d’hipoteca, i generalment, al costat d’una clàusula sostre] Així, es coneix com a sòl de la hipoteca aquell que fixa un percentatge mínim encara que l'interès sorgit de la suma de la Euríbor i el diferencial sigui inferior. Des de la publicació de la Sentència 241/2013 del TS, Sala Civil, de 9 de maig, es va obrir la possibilitat de declarar l’abusivitat de les clàusules sòl.
Com puc saber si la meva hipoteca té una clàusula sòl?
En la majoria d’ocasions aquesta clàusula la podem trobar, no sense certa dificultat, barrejada amb d’altres clàusules de la nostra escriptura d’hipoteca, i generalment, al costat d’una clàusula sostre. Així, a l’hora de signar el crèdit hipotecari, el banc ens imposa un tipus d’interès mínim i un tipus màxim. El tipus mínim sol variar entre el 3% i el 5% i el màxim entre el 15% i el 19%.
Així, quan toca fer revisió –sol ser anual o semestral- de la nostra hipoteca, per molt que l’índex de revisió –sol ser euríbor més un percentatge- estigui sota mínims, el banc ens aplicarà sí o sí, aquell tipus mínim. Per posar un exemple, si a la nostra hipoteca tinguéssim clàusula sòl del 4% i ens toqués fer la revisió ara el tipus d’interès que hauríem de pagar seria aquell 4%. En canvi, de no existir aquella clàusula, el tipus que ens tocaria pagar, tenint en compte que l’euríbor actualment està per sota de zero, seria en qualsevol cas inferior a un 1%.
Són il·legals les clàusules sòl?
En principi no són il·legals. El Tribunal Suprem, en sentència dictada en el mes de maig de 2013, va obligar a BBVA, NGC Banc i Cajamar a eliminar dels contractes hipotecaris aquelles clàusules sòl que no fossin transparents. És a dir, només considerava que havien d'anul·lar les que fossin opaques, les que no informen degudament al client o puguin portar a confusió i estableix supòsits específics per fer la correcta valoració.
Quan considera el Tribunal Suprem que la clàusula és opaca?
La citada sentència del Tribunal Suprem considera com a causa de nul·litat sis supòsits.
El primer, que la hipoteca tingués "aparença d'un contracte de préstec a interès variable" quan el client no sempre es beneficia d'una rebaixa del preu del diner.
En segon lloc, "la manca d'informació suficient que es tracta d'un element definitori" del contracte.
En tercer lloc, "l'aparença que el sòl o tipus mínim té com a contraprestació imprescindible la fixació d'un sostre o tipus màxim".
En quart lloc, "la seva ubicació entre una aclaparadora quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que dilueixen l'atenció del consumidor en el cas de les utilitzades pel BBVA".
En cinquè lloc, "l'absència de simulacions d'escenaris diversos" que reflecteixin com afecten al client diferents comportaments de l'euríbor.
I finalment, la "inexistència d'advertència prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la mateixa entitat".
Com pot afectar-nos la decisió del Suprem si tenim una clàusula sòl en la nostra hipoteca?
[Llaves: Podem reclamar judicialment per tal que aquesta clàusula sigui declarada nul.la i se’ns retornin les quantitats que el banc ens ha cobrat de més] Les tres entitats afectades per aquella sentència, BBVA, Novagalicia i Cajamar, en principi, han anul·lat totes les clàusules sòl amb efecte des del 9 de maig, amb la qual cosa si la nostra hipoteca és amb alguna d'elles, l'efecte de la nul·litat ens hauria d’haver estat comunicat. A més se’ns hauria d’haver retornat el que el banc ens ha cobrat de més per la clàusula.
En el cas que hipoteca ha estat signada amb una altra entitat, depèn de cada banc. Hi ha entitats que ja les estan anul·lant, si bé ens consta que hi ha d’altres, com per exemple, Banco Popular o Banc de Sabadell que encara les continuen aplicant.
Per tant, si la nostra hipoteca té establerta una clàusula sòl podrem reclamar judicialment per tal que aquesta clàusula sigui declarada nul.la i se’ns retornin les quantitats que el banc ens ha cobrat de més per l’aplicació d’aquella clàusula. La majoria dels tribunals estan declarant la nul·litat de les clàusules sòl en la majoria dels casos. L'anul·lació de les clàusules comporta una devolució retroactiva del tot el que ens han cobrat de més per aplicació de la clàusula sòl?
En principi la sentència del Suprem que hem comentat no és retroactiva, només obliga a deixar d'aplicar les clàusules sòl des del 9 de maig de 2013. Ara bé, cada cop amb més freqüència els jutjats de primera instància i les audiències provincials estan declarant la nul·litat de les clàusules sòl i estan obligant a les entitats bancàries a retornar la totalitat del que s’ha cobrat indegudament pel banc des de l’inici de la hipoteca.
Recentment, la Comissió Europea ha emès un informe que tomba la sentència del Tribunal Suprem. Aquest informe demana que es reintegrin totes les quantitats cobrades en aplicació de les clàusules sòl. La Comissió considera que no és possible que els tribunals moderin la devolució del que s’ha pagat de més pel consumidor, ja que si una clàusula sòl és declarada nul.la, no ha tingut mai efectes i, per tant, caldrà retornar la totalitat del que s’ha cobrat de més.
Per tant, si tenim clàusula sòl, podrem reclamar tot el que hem pagat de més des del començament de la nostra hipoteca.
César J. Béjar Egido
Advocat en exercici del Col·legi de l’Advocacia de Lleida, és membre del despatx col·lectiu Simeó Miquel Advocats Associats, on forma part de l’Àrea Privada en l’especialitat de dret dels consumidors, immobiliari, hipotecari i dret de l’esport. Ha estat delegat d’Unió de Consumidors a Lleida, àrbitre de consum de la Generalitat de Catalunya i àrbitre de la Junta Local de Consum de l’Ajuntament de Lleida. També està d’alta al torn d’ofici i participa en diverses comissions col·legials i associacions professionals. Col·labora habitualment en tertúlies i articles per mitjans de comunicació locals.