19
de novembre
del
2014
Actualitzat
a les
10:01h
És habitual trobar-nos en supòsits de cessió de l’ús d’un immoble feta per un pare/mare perquè hi visquin el seu fill/filla junt amb la seva parella i els seus futurs fills. El problema es presenta quan arriben les situacions de crisi matrimonial. Aleshores, cal fer una anàlisi jurídica per saber quins drets tenen els titulars de la finca per recuperar-ne l’ús davant d’un divorci, i els riscos que aquesta cessió gratuïta pot comportar.
És clar que si els “ocupants” de l’immoble no tenen cap títol que acrediti que poden fer-ne ús, estem davant d’un precari, i per tant el seu propietari en podrà recuperar l’ús tan aviat com decideixi posar fi a aquesta cessió d’ús gratuïta.
Però, què passa en aquells supòsits en els quals aquest ús pot haver estat reforçat per un acord de comodat? Què passa quan la parella ha invertit diners en aquell immoble millorant-ne l'estat? Què passa si la parella ha pagat alguna despesa relacionada directament amb aquest immoble? (IBI, escombraries, assegurances, etc)?
La situació de precaris entre familiars va provocar una allau de sentències, no totes coincidents i en les que s’aplicaven diferents criteris. Tot plegat, van produir sentències contradictòries que van fer necessari que el Tribunal Suprem fixés una doctrina jurisprudencial uniforme que posés fi a aquelles controvèrsies.
Especial interès tenen la Sentència del T.S. de 26.12.2005 i la de 30.4.2011, que han fixat criteris unificadors de cara a la jurisprudència posterior.
Tribunal Suprem 26-12-2005:
“Así, quienes ocupan en precario la vivienda no pueden obtener una protección posesoria de vigor jurídico superior al que el hecho del precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita el ceder el uso de la vivienda. Y traería como consecuencia que desaparecieran muchas benéficas ayudas para proporcionar techo a seres queridos ante el temor de que una crisis familiar privara en parte del poder de disposición que sobre la vivienda tiene el cedente del uso.
(..) De lo que debemos concluir que para solucionar aquellas reclamaciones efectuadas por los propietarios, progenitores de uno de los cónyuges, acerca de la reivindicación de los inmuebles que les hubiesen cedido, habrá que examinar, en primer lugar, si existió un contrato entre ellos y aplicar los efectos propios de este contrato, pero en el caso de que no hubiera existido, la postura de los cesionarios del uso del inmueble es la de un precarista”.
Tribunal Suprem 30.04.2011:
“1ª Que exista una auténtica relación contractual que justifica la posesión; deben aplicarse los efectos que el Código civil atribuye al comodato, de manera que deberá aplicarse el artículo 1750 del Código civil, cuando se pactó un uso concreto y determinado, en este caso, la utilización por la familia del hijo del concedente. Pero hay que tener en cuenta que la relación contractual debe constar de forma clara, aunque puede deducirse también de los actos tácitos de las partes.
Pero si cuando cesa este uso, el concedente no reclama la devolución del inmueble dado en comodato, la situación del usuario es la de un precarista.
2ª Que se trate de una posesión simplemente tolerada por la condescendencia o el beneplácito del propietario. En este caso nos hallamos ante un simple precario, "(...) disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella", por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño.
Por lo tanto, cuando exista un contrato, que debe probarse por cualquiera de los medios aceptados en derecho, se aplicarán los efectos de este contrato; a falta de prueba del mismo, nos hallaremos ante un precario.”
Ambdues sentències doncs, porten a la mateixa conclusió:
“La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial.”
Unificats els criteris generals, queda repartida entre la Jurisprudència molta casuística en la qual, no obstant aplicar aquells criteris generals, l’anàlisi de les particularitats de cada cas ha obligat a suavitzar la confrontació entre el dret de propietat i el dret d’ús del domicili conjugal fruit d’una sentència familiar, tasca que no sempre ha estat fàcil i que segueix dividint algunes seus judicials o sales d’un mateix tribunal.
En aquest sentit, té especial interès la Sentència del Tribunal Suprem de 29 juny de 2012 on davant una situació en la qual el precarista havia realitzat pagaments esporàdics i aleatoris a la propietat, el Tribunal Suprem ¬-revocant una sentència de l´Audiència provincial de Girona- estima que el pagament de certes despeses esporàdiques vinculades a la propietat, fetes per l’ocupant de la finca, no desvirtua la seva condició de precarista si aquests pagaments no van ser acceptats per l'amo en concepte de contraprestació. I molt menys si no són diaris i equiparables al pagament comunament usual del lloguer.
Judith Serra, de Mireia Serra Advocats
És clar que si els “ocupants” de l’immoble no tenen cap títol que acrediti que poden fer-ne ús, estem davant d’un precari, i per tant el seu propietari en podrà recuperar l’ús tan aviat com decideixi posar fi a aquesta cessió d’ús gratuïta.
Però, què passa en aquells supòsits en els quals aquest ús pot haver estat reforçat per un acord de comodat? Què passa quan la parella ha invertit diners en aquell immoble millorant-ne l'estat? Què passa si la parella ha pagat alguna despesa relacionada directament amb aquest immoble? (IBI, escombraries, assegurances, etc)?
La situació de precaris entre familiars va provocar una allau de sentències, no totes coincidents i en les que s’aplicaven diferents criteris. Tot plegat, van produir sentències contradictòries que van fer necessari que el Tribunal Suprem fixés una doctrina jurisprudencial uniforme que posés fi a aquelles controvèrsies.
Especial interès tenen la Sentència del T.S. de 26.12.2005 i la de 30.4.2011, que han fixat criteris unificadors de cara a la jurisprudència posterior.
Tribunal Suprem 26-12-2005:
“Así, quienes ocupan en precario la vivienda no pueden obtener una protección posesoria de vigor jurídico superior al que el hecho del precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita el ceder el uso de la vivienda. Y traería como consecuencia que desaparecieran muchas benéficas ayudas para proporcionar techo a seres queridos ante el temor de que una crisis familiar privara en parte del poder de disposición que sobre la vivienda tiene el cedente del uso.
(..) De lo que debemos concluir que para solucionar aquellas reclamaciones efectuadas por los propietarios, progenitores de uno de los cónyuges, acerca de la reivindicación de los inmuebles que les hubiesen cedido, habrá que examinar, en primer lugar, si existió un contrato entre ellos y aplicar los efectos propios de este contrato, pero en el caso de que no hubiera existido, la postura de los cesionarios del uso del inmueble es la de un precarista”.
Tribunal Suprem 30.04.2011:
“1ª Que exista una auténtica relación contractual que justifica la posesión; deben aplicarse los efectos que el Código civil atribuye al comodato, de manera que deberá aplicarse el artículo 1750 del Código civil, cuando se pactó un uso concreto y determinado, en este caso, la utilización por la familia del hijo del concedente. Pero hay que tener en cuenta que la relación contractual debe constar de forma clara, aunque puede deducirse también de los actos tácitos de las partes.
Pero si cuando cesa este uso, el concedente no reclama la devolución del inmueble dado en comodato, la situación del usuario es la de un precarista.
2ª Que se trate de una posesión simplemente tolerada por la condescendencia o el beneplácito del propietario. En este caso nos hallamos ante un simple precario, "(...) disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella", por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño.
Por lo tanto, cuando exista un contrato, que debe probarse por cualquiera de los medios aceptados en derecho, se aplicarán los efectos de este contrato; a falta de prueba del mismo, nos hallaremos ante un precario.”
Ambdues sentències doncs, porten a la mateixa conclusió:
“La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial.”
Unificats els criteris generals, queda repartida entre la Jurisprudència molta casuística en la qual, no obstant aplicar aquells criteris generals, l’anàlisi de les particularitats de cada cas ha obligat a suavitzar la confrontació entre el dret de propietat i el dret d’ús del domicili conjugal fruit d’una sentència familiar, tasca que no sempre ha estat fàcil i que segueix dividint algunes seus judicials o sales d’un mateix tribunal.
En aquest sentit, té especial interès la Sentència del Tribunal Suprem de 29 juny de 2012 on davant una situació en la qual el precarista havia realitzat pagaments esporàdics i aleatoris a la propietat, el Tribunal Suprem ¬-revocant una sentència de l´Audiència provincial de Girona- estima que el pagament de certes despeses esporàdiques vinculades a la propietat, fetes per l’ocupant de la finca, no desvirtua la seva condició de precarista si aquests pagaments no van ser acceptats per l'amo en concepte de contraprestació. I molt menys si no són diaris i equiparables al pagament comunament usual del lloguer.
Judith Serra, de Mireia Serra Advocats